3 K 22/25

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um die 3-Zimmer-Wohnung im 2. Obergeschoss mit zwei Balkonen, Kellerraum, SE-Nr. 9 und das Sondernutzungsrecht an der PKW-Garage Nr. 9.

• Dachform/Dachdeckung: Flachdach in Stahlbetonkonstruktion, im Randbereich teils als Terrasse ausgebildet; bituminöse, dreilagige Abdichtung mit Kiesbelag

• Heizung und Warmwasser: Ölzentralheizung mit zentraler Warmwasserversorgung; Heizkessel und Ölbrenner vermutlich aus 1993, Warmwasserspeicher ca. 500 l aus etwa 2000; Wärmeabgabe über Stahlrippenheizkörper mit Thermostatventilen

• Fenster: Kunststoffrahmenfenster mit 2-fach-Isolierverglasung, bodentiefe Kunststoffrahmen-Fenstertür zum Balkon; Bauzeit der Fenster etwa 1980, Kunststoffrollläden, gurtbetrieben, teilweise defekt

• Elektroinstallation: normale Ausstattung mit Anschlüssen in allen Räumen; Unterverteilung mit Sicherungen in der Wohnung, offene Zählertafeln im Kellergeschoss; Anschlüsse für Klingel, Sprechanlage, Telefon und Kabel-TV

• Sanitär: innenliegendes Bad mit Wanne, Waschbecken und Waschmaschinenanschluss; separates innenliegendes WC mit Stand-WC, Spülkasten und Handwaschbecken; jeweils einfache, erneuerungsbedürftige Ausstattung, mechanische Lüftung vermutlich vorhanden

• Bodenbeläge:

  • Laminat: Wohnzimmer, Kinderzimmer, Schlafzimmer, Flur, Küche

  • Fliesen: Bad, WC, Balkon/Loggia zur Westseite, Balkon zur Nordseite

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 30.09.2025 vor Ort besichtigt; die Wohnung konnte innen, das Gemeinschaftseigentum in wesentlichen Teilen ebenfalls eingesehen werden. Die Garage wurde nur von außen besichtigt, ergänzend stützte sich die Bewertung auf Grundrisse, Teilungserklärung, Protokolle und weitere Unterlagen.

Wohnung

Die im 2. Obergeschoss rechts gelegene Wohnung Nr. 9 ist als Dreispänner-Grundriss angelegt und orientiert sich zur Ost-, West- und Nordseite. Die Wohnfläche beträgt rund 77 m². Laut Aufmaß und Planunterlagen umfasst sie Wohnzimmer, Kinderzimmer, Schlafzimmer, Küche, Flur, innenliegendes Bad, separates innenliegendes WC sowie einen Balkon bzw. eine Loggia zur Westseite und einen weiteren Balkon zur Nordseite; hinzu kommt ein Kellerabstellraum mit etwa 4,84 m².

Die Grundrissgestaltung entspricht einem klassischen, funktionalen Zuschnitt mit getrennten Individualräumen und zentralem Flur. Das Wohnzimmer besitzt Zugang zur überdachten West-Loggia, das Kinderzimmer zum Nordbalkon. Durch die Ausrichtung zu mehreren Gebäudeseiten sind Belichtung und Besonnung insgesamt ordentlich, insbesondere für Wohn- und Schlafräume.

Der Zustand ist deutlich reparatur- und modernisierungsbedürftig. Innerhalb der Wohnung sind nach dem Gutachten insbesondere Wand- und Bodenfliesen in Bad, WC und Küche, die sanitären Einrichtungen samt Installationen, Anstriche, Balkonabdichtungen und Bodenbeläge im Balkonbereich zu erneuern; mittelfristig auch Fenster und Balkontüren. Die Wohnung war zum Stichtag leerstehend und im damaligen Zustand nicht vermietbar.

Gebäude

Das Mehrfamilienhaus wurde ca. 1972 errichtet, 2019 in Wohnungseigentum aufgeteilt und umfasst 17 Eigentumswohnungen. Es ist voll unterkellert, besitzt 5 Vollgeschosse mit Penthaus-Aufbau sowie einen Personenaufzug. Die Konstruktion besteht überwiegend aus massiven Bauteilen mit Stahlbetondecken; ein Denkmalschutz wurde nicht abgefragt.

Der bauliche Zustand des Gemeinschaftseigentums ist schadens- und instandsetzungsgeprägt. Besonders genannt werden defekte bzw. stillgelegte Aufzugsanlage, sanierungsbedürftige Steig- und Abwasserleitungen mit Wasserschadensrisiken, Sanierungsbedarf an Heizungsleitungen, Flachdachbereichen, Balkonen sowie perspektivisch an Fassade und Kellerdecke. Im Keller wurden Rohrbruchschäden und Tropfwasser aus Leitungen dokumentiert.

weitere Gebäude

Zur Einheit gehört die Kfz-Garage Nr. 9 in einer westlich angeordneten Garagenzeile. Es handelt sich um eine vermutlich 1972 errichtete, nicht unterkellerte Stahlbeton-Fertiggarage mit Flachdach, bituminöser Abdichtung, Betonboden und manuell betriebenem Stahlschwingtor. Die Größe beträgt ca. 2,80 × 5,50 m bei rund 16 m² Bruttogrundfläche. Eine Innenbesichtigung war nicht möglich.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung leerstehend und nicht genutzt; nach dem Gutachten war sie im vorhandenen Zustand nicht vermietbar. Die Garage war mangels Innenbesichtigung hinsichtlich einer tatsächlichen Nutzung nicht näher überprüfbar.