553 K 8/24

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um drei Grundstücke in wirtschaftlicher Einheit bebaut mit einem Reihenhauskomplex und zahlreichen Nebengebäuden und Garagen.

• Dach mit Gauben; an den Gauben wurden zu kleine Metallverwahrungen sowie durchfeuchtete und schadhafte Front- und Seitenbereiche festgestellt

• straßenseitiger Dachkasten mit Holz- und Anstrichschäden

• Fenster und Haustüren nach Gutachterangabe etwa 1990 erneuert

• Außenfensterbänke aus Ziegel- oder Betonplatten

• glatte, verputzte Fassaden mit leicht vorstehendem Sockel und farblich abgesetzten Faschen

• mindestens teilweise unverputztes Mauerwerk an Anbauten und Nebengebäuden

• zeitgemäße Heizung fehlt

• Elektroinstallation teilweise defekt

• westliches Garagengebäude mit Stahl-Schwingtoren

• östliche Garage mit zweiflügeligem Holztor

• Nebengebäude mit Holz-Einfachfenstern und Holz-Schuppentür

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 30.04.2025 ausschließlich von außen und überwiegend von der Straßenseite besichtigt. Das Gutachten basiert daher weitgehend auf dem äußeren Eindruck, ergänzenden Unterlagen und sachverständigen Annahmen; Innenräume sowie rückwärtige Grundstücksteile mit Nebengebäuden waren nicht zugänglich.

Gebäude

Es handelt sich um einen eingeschossigen, nicht unterkellerten Reihenhauskomplex auf drei Flurstücken, der grundstücks- und gebäudeübergreifend genutzt wird. Das ursprüngliche Baujahr wird auf etwa 1910 geschätzt. Die jüngsten erkennbaren Umbau- und Sanierungsmaßnahmen datieren ungefähr auf 1990. Für den Gebäudekomplex wurde eine Brutto-Grundfläche von ca. 952 m² abgeleitet, davon rund 476 m² im Erdgeschoss und etwa 116 m² ausgebauter Dachgeschossanteil. Die geschätzte Wohnfläche beträgt insgesamt etwa 446 m².

Die beiden äußeren Gebäudeteile sind jeweils über eigene Haustüren erreichbar; der mittlere Zugang erschließt Räume im Erdgeschoss sowie einen Treppenraum zum teilausgebauten Dach. Nach Gutachterangaben handelt es sich um drei Wohneinheiten innerhalb eines zusammenhängenden Gebäudekomplexes, wobei Teile des Erdgeschosses zusätzlich als Lager genutzt wurden. Über die genaue innere Raumaufteilung konnte wegen fehlender Innenbesichtigung keine gesicherte Aussage getroffen werden.

Das Gebäude wirkt in seiner baulichen Grundstruktur noch standfest, befindet sich jedoch insgesamt in vernachlässigtem Zustand. Besonders hervorgehoben werden das Fehlen einer zeitgemäßen Heizung, ein unterstellter unzureichender Wärme- und Feuchteschutz der Fassaden, Dachflächen und erdberührenden Bauteile sowie ein wirtschaftlich kaum sanierungswürdiger Gesamteindruck der Bausubstanz. Denkmalschutz besteht nicht.

weitere Gebäude

Rückwärtig an das Wohngebäude schließen diverse eingeschossige Anbauten und Nebengebäude an.

An der westlichen Grundstücksgrenze befindet sich ein langgestrecktes massiv errichtetes Garagengebäude mit einer Zugangstür und Fenstern an der Ostseite. An der östlichen Grundstücksgrenze steht eine weitere massiv errichtete Garage. Ebenfalls an der östlichen Grenze befindet sich ein eingeschossiges massives Nebengebäude.

Die Nebengebäude und Garagen sind noch nutzbar, befinden sich jedoch in schlechtem baulichen Zustand. Genannt werden Durchfeuchtungen, Putzabplatzungen, klaffende konstruktive Risse sowie Schäden an den Dachkanten. Ein Teil der Anbauten und Nebengebäude wird ausdrücklich als nicht erhaltenswert eingeschätzt.

Grundstück

Die drei zu versteigernden Flurstücke umfassen zusammen 2.934 m² und werden als wirtschaftliche Einheit behandelt. Die Einzelgrößen betragen 876 m², 1.216 m² und 842 m². Das Grundstück ist annähernd eben, parallelogrammförmig zugeschnitten und in West-Ost-Richtung breiter als tief.

Straßenseitig ist das Grundstück mit Gebäudezugängen befestigt; die westliche Zufahrt befand sich zum Besichtigungszeitpunkt im Bau. Zum Bestand der Außenanlagen gehören außerdem eine stillgelegte Handpumpe mit Sockel, Vorgartenflächen mit Rasen, Sträucher sowie Laub- und Nadelbäume. Hinzu kommen offene Unterstände, Spielgeräte und abschnittsweise Maschendrahtzäune. Die Außenanlagen waren insgesamt wenig gepflegt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war der Gebäudekomplex soweit feststellbar an drei Parteien vermietet, überwiegend zu Wohnzwecken und in Teilen des Erdgeschosses als Lager genutzt.